Le phénomène de la montée fulgurante des prix des terres en Ukraine : causes et impacts de deux années de croissance explosive
Au cours des deux dernières années, le marché foncier en Ukraine a connu une progression sans précédent, affichant la croissance la plus rapide de son histoire.
La valeur des terrains a été multipliée par sept en moyenne, avec une augmentation particulièrement marquée dans les zones agricoles et périurbaines des grandes villes telles que Kyiv, Lviv, Dnipro et Odessa.
Les données d’analyse confirment que cette période constitue la phase la plus dynamique depuis l’indépendance du pays.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation : l’ouverture du marché foncier aux personnes morales a intensifié la demande de la part des grands groupes agricoles qui achètent des terrains pour étendre leur production.
La guerre en cours a également profondément modifié les stratégies d’investissement — la terre est devenue l’un des rares actifs stables qui conservent leur valeur en période de crise.
Par ailleurs, l’intérêt croissant pour le développement périurbain a entraîné des opérations spéculatives, notamment dans certaines régions où les prix des terrains résidentiels ont été multipliés par cinq ou même dix.
Par exemple, dans la région de Kyiv, un hectare de terre qui coûtait environ 30-40 000 hryvnias en 2022 est désormais vendu à plus de 200 000.
Les régions de l’ouest, notamment proches de la frontière, connaissent également une hausse rapide des prix, stimulée par une forte demande pour des hubs logistiques et des sites industriels.
Parallèlement, des changements législatifs ont été adoptés : le président ukrainien, Volodymyr Zelensky, a signé la loi n°12089 qui modifie le Code civil ukrainien pour renforcer la protection des acheteurs de bonne foi et légaliser certaines transactions immobilières clandestines de terres, suscitant de nombreux débats publics et professionnels.